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本文綜合：樓市參考（ID：house0929）明源地產研究院（ID：mydcyjy）陳勁松《房地產的下半場與新機會》

 

10月份以來各地陸續出臺房價調控政策并不斷升級加碼，政府就像老練的馴獸師不斷的用皮鞭抽打著樓市這匹烈馬，桀驁不馴的樓市終于被按下了高昂的馬頭！調控威力強勁，地產界遍地哀嚎，樓市已出現大規模量價齊跌的局面。無論是剛需還是投資客，都陷入了迷茫之中。

 

那么未來樓市又該走向何處？房價會繼續下跌嗎？我們又該做出怎樣的抉擇？

 

11月25日，明源地產研究院和中城聯盟在上海聯合主辦的“房地產總裁峰會”。業內大咖云集，共同探討了下半場樓市走向。世聯行董事長陳勁松先生在現場演講了《房地產的下半場與新機會》，闡述內容深究精辟，詳細的解讀本次樓市調控，以及對未來樓市大膽的預測了一番。本文提煉了其中精粹部分，供讀者閱讀。

 

全文共3049字，預計閱讀時間5分鐘。

 

 

 

房地產30年，規則要改了

 

中國房地產行業已經30年了。三十年河東三十年河西，中國房地產走過30年以后，規則要改。最典型的就是今年上半年房地產還一路高歌猛進，結果9月份“930”黑天鵝突然就出現了。全行業可能對本輪調控的力度以及結果的估計不足。

 

此前有一段時間搞房地產論壇大家不積極，因為大家覺得沒有什么好問的。現在大家又積極踴躍了，不是因為轉型成功不成功，而是因為黑天鵝一個接一個到來。

 

 

 

房地產變天

 

中國房地產從上半場走到下半場的過程中發生了翻天覆地的變化，房地產已經變天了！

 

過去30年里房地產的邏輯，到今天已經用上了。之前在我們的理解范圍內，房地產有四個關鍵詞：第一個是地方的土地財政；第二個是房地產的預售制度；第三個是持續的巨量增長（今年房地產全年的銷售額可能會達到十萬億，破去年的紀錄一點問題也沒有）；第四個開發紅利，沒開發紅利就沒有地王！

 

上個世紀80年代到90年代初是資本稀缺的時代。我們出臺了一系列中國房地產的根本制度：政府沒錢靠土地財政；開發商沒錢靠預售；老百姓沒錢靠按揭……現在資本稀缺變成了資產荒。大家不知道應該把錢投到哪里去。城市化已經到了部分城市要限制人口的程度了，北京、上海的土地指標沒有一年能夠完成，這跟30年前是不一樣的。邏輯完全不一樣，因此規則肯定要變。

 

房地產依賴的市場背景是資本稀缺、城市化人口流動、供不應求、基礎設施不足才能有所作為，而如今我們面臨著產能過剩，市場也從供不應求發展到要國家號召老百姓去庫存的尷尬局面。

 

 

 

沒有產業，僅靠軌道交通的城市沒有前途

 

首先，城市變成大都市圈，大都市圈化跟原來的城市化存在區別；其次，過去我們講的基本是增量，但其實存量也是房地產。這兩個問題，都是下半場需要極度關注的。

 

非洲的摩洛哥其兩個主要城市，馬拉喀什和卡薩布蘭卡的房屋質量比中國差很多，相當于深圳的農民房，但房價在人民幣12000每平米左右。因為這兩個城市是核心城市。但那個地方的土地幾乎一錢不值。而那里的中國人也多，特別是華為、中石油等中資企業的人多。但是稍微偏遠一點的地方，就賣不起價格了。

 

20世紀80年代的上海、北京、深圳這些一線城市，房價大概是3000到5000，只有馬拉喀什和卡薩布蘭卡的一半。

 

 

 

因此，未來房價變化的核心邏輯將跟都市圈的改變緊密相關。未來一兩年，在核心城市限貸限購的情況下，房地產的發展空間在于整個大都市圈，比如深圳外圍的中山、東莞等；還有北京外圍的六環到七環之間不限購不限貸地區。

 

不過，光看到都市圈中心的距離和交通也不行，軌道交通規律不一定是對的。以日本的戶田為例，戶田的交通非常好，但是它沒有產業，是全日本房價最低的地方。

 

所以對于房企來說，如果在北上深周邊的城市高價拿了地王，但缺乏產業支撐，即便軌道交通十分發達，也不一定賣得起價格。

 

一定要軌道交通加產業才能讓城市煥發活力。

 

城市是創新的發動機，所有創新都發生在核心都市，包括所有房地產的創新，違背這個邏輯做事就很可能會頭破血流。

 

核心都市是人群的大容器，有一個容器規律。所有高大上之所以有效率，是因為有臟亂差，臟亂差讓高大上凸顯。紐約的華爾街跟中國城距離很近，二者形成互補，毫不違和，非常協調。因為只有有臟亂差的地方服務人員才住得起，進而能夠低成本的提供24小時的服務。

 

這也說明，即使是核心城市的房價也在分化，而且未來會越來越嚴重：一些資產在高速流動，另一些則根本就沒法賣，只能租出去。

 

量變到質變、服務紅利、大都市圈化、存量這四點是抓住市場契機和創新本質的關鍵。

 

 

 

地產下半場可能會出現很多黑天鵝

 

地產下半場，極可能會出現很多我們以前預料不到的黑天鵝。

 

首先是土地財政。土地財政是中國房地產的根本制度，怎么變？值得大家密切關注。

 

其次是預售制度改變。我們可能會從中國香港的預售制度，過度到歐美的預售制度，時間節點是2019年之前。一旦預售制變更，那么房企的負債率會隨之變化，也許不再會有沒交房就按揭，就無法用預售的錢作為融資利器了！

 

環保一定會變成強制的要求。目前，加入綠色供應鏈的只有70余家房企。這也逐漸成為房屋建造的趨勢所在。

 

 

 

150萬億，市場存量依舊驚人

 

人的變化是下半場服務紅利最主要的變化！

 

這兩波人很重要！一個60后，一個85后。而且這兩波人通常是一家人，父子關系。但兩波人的生活方式不一樣。85后和90后許多家境殷實，這些人是消費的主力軍；而60后則可以推動整個養老產業的發展。

 

 

 

還有核心區的資產泡沫化，戶型都不再是傳統戶型。香港70年代賣出的的戶型，全部在改造成小房銷售。價格太貴，過大的話，租也租不起。

 

未來，中國核心城市中心區的戶型也會變，內容會取代功能。比如，客廳和廚房可能就不需要了，因為他們的時間不花在客廳，廳就沒有用了；還有居住共享，美國試驗證明，除了沖涼上廁所睡覺不能共享，其他都可以……一旦這樣，戶型自然要跟著改變……

 

當然，所有的變革一定是要基于產權的分割的實現。房地產是不動產，不動的東西很難流通的。要能流通，要誕生一系列的創新，必須在房地產一系列的權利的分割的前提下，在共享的前提下，這是未來房地產一切創新的根本。

 

 

 

在國外，擁有一套房產會有一本公共契約，目前中國是公共制度還沒有，但未來一定有。

 

因為，所有的創新都需要在權利中加入規則予以約束。在不改變所有權前提下，還能改變使用權，照樣能抵押、上市流通，進而對其進行拆分。未來，我們需要高度關注房地產這個實體背后可以拆分的權利，這與房地產的新金融緊密相關。

 

目前新房市場每年銷售額10萬億左右已經足夠嚇人，可是，我們背后還有一個150萬億的存量市場，空間非常非常大。

 

 

 

編者注：縱觀全文，我們可以得到陳勁松先生的觀點：全行業可能對本輪調控的力度以及結果估計不足；中國房地產走過30年后進入下半場，規則和邏輯都變了；下半場，地產會遭遇諸多黑天鵝；不過，150萬億的存量市場依然大有可為！

 

那么接下來房價會進一步下跌嗎？

 

統計局數據顯示10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間。

 

而在11月上半月，多地調控持續加碼，多部門聯合整頓樓市，另外據21世紀經濟報道微博稱從近期高層表態來看，2017年調控政策仍將持續。樓市調控儼然上升為政治任務，出于穩定因素，在明年之前，這一輪調控恐怕都不會有絲毫放松，樓市過熱的行為也該放放，不要再懷揣幻想了！

 

這些都足以說明，樓市接下來一段時間可能都會處于下行階段，會有一些區域出現量價齊跌局面。我們仍然處于去庫存去產能階段。

 

但是一線城市和一些強二線的核心區域，價格松動可能并不會很明顯甚至難以下跌。諸如北京三環內，上海內環，深圳關內等這些具有人口紅利，交通發達并有強力產業支撐的區域，房子一直都處于需求旺盛而供給不足的局面，有的地方甚至都無房可賣，怎么降？

 

而本輪調控從根本上也僅僅只是打擊投資客，抑制購房者，嚴控房價上漲過快，進而引發一系列不確定因素的發生來加快樓市泡沫的破滅，以及恢復市場的供求基本平衡。

 

2015年中國家庭總資產中，房產占比高達69.2%，這比美國的兩倍還多，這反映出我國的家庭資產的流動性非常弱。經濟學家任澤平9月發布的房地產分析報告顯示，中國房地產總市值占GDP的比例為411%，遠高于全球260%的平均水平，泡沫愈發危險。不可否認，我們現在確實是處于一個歷史高點，但我們對于房地產依賴過大，貿然抽離房地產，只會適得其反。羅馬不是一天建成的，房價泡沫也不是幾次調控就可以解決。

 

理性分析，房地產依然我們的重要支柱之一，依舊是剛需品。我們的許多制造業也都是圍繞房地產而運營發展，而房屋也是我們（無論租還是買）丟棄不了也替代不了，它的剛性屬性不可否認。

 

中國房地產的黃金十年已過，迎接我們的是下一個白銀時代。

 

也許正如陳勁松先生所言：30年為一世而道更，道就是規則，三十年河東三十年河西，中國房地產走過30年以后，規則要改了。

 

而且勢在必行！