熱點關注
近期中央首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這對明年房地產市場究竟會有怎樣的影響？
昨日，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心學術委員會秘書長馮奎在接受專訪時談道，2017年中央有望針對部分炒房現象明顯的少數城市，出臺對房產投機行為的監管和抑制政策。2017年一二線城市的房價依然會漲，但漲幅會降低，而大城市周邊的中小城市未來將是熱點。
所以總結起來就是——溫和上漲
一線二線的房子會繼續漲。為什么？
自北京市“930”新政發布以來，全國共有22個城市先后出臺樓市限購、限貸政策，受此影響，部分熱點城市在新政“滿月”后出現量價齊跌現象。上海市自10月8日發布“滬六條”以來，上海房地產市場降溫跡象明顯。從10月31日至11月6日成交數據來看，上海市成交量繼續延續下滑趨勢，且已經連續四周出現下滑；除此之外，此前火熱的二線城市也深受調控影響，以廈門為例，10月份新房成交量僅為今年平均成交量的四成。目前房地產市場進入低潮期，投資客已全部撤離。而最近的一次調控發生在本月下旬的武漢鄭州兩座城市。
楊紅旭提出過一個樓市短期理論，一般周期是三年，有業內人士表示，當在工作和生活中不再聽到有人在炒房時，說明房市已基本到低谷，這個點之后，房價就會回升。當然還有不少的買房人會表示，等到房價再降一點再買之類的話，很多買房人還是在觀望。按照專家的推斷：目前一二線城市房價在“史上最嚴調控”下，出現短期內的波動是正常的，但是想要房價暴跌可能性很小，幾乎可以忽略不計。因為中國的城鎮化還在繼續，只要一天沒有完成，房價基本沒有下降的可能，至少在一二線城市是這樣的。
中國住建部住房政策專家委員會顧云昌也說過，房價漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，在2018年極有可能再走高。
中國的城市模式完全不同于USA。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落，在人口越是集中的城市，房價只能上漲，只是漲幅的有所減慢而已，而人口最為集中的當然是一線城市。
明年還有政策抑制炒房
馮奎表示，中央作出“房子是用來住的，不是用來炒的”的論斷，意味著2017年政府對樓市的調控力度將會加強，“2017年將可能針對部分炒房現象明顯的少數城市，采取金融、財稅、土地、市場監管等一系列措施，來抑制過度的住房投機和炒房行為”，比如在微觀信貸上，投機性購房獲貸的條件將明顯更加嚴格。
“預計2017年房產市場呈溫和發展的走向”，馮奎預測一二線城市的房價明年依然會漲，但漲幅會降低，“與2016年相比，三四線城市一般而言上漲幅度不大”。
馮奎認為，在此情況下,房地產企業會著眼于滿足“新市民”的需求，提供更合適的產品類型。而有條件的房企則會加速產業形態轉移，“比如轉向對于小區可持續的經營維護上面去”。同時，大城市周邊的中小城市可能會是未來熱點區域，“房企聯合其他企業，去開發具有居住、休閑、產業功能的特色小鎮也是一種選擇”。
三四線城市去庫存為主，但不能依靠農民工買房
對于三四線城市去庫存問題，馮奎稱我國一二線城市繼續擴張，而三四線城市面臨著人口持續減少，“這個變量因素，很多地方政府以及開發企業沒有抓準”。他說，三四線城市政府與開發企業盲目樂觀地估計了當地的人口規模，并據以進行房屋開發建設，這是這類城市庫存去不掉的根本原因。
不過，馮奎認為，中國有兩億多農民工以及7000多萬在城市間流動人口，隨著這部分人住房問題的解決，三四線城市的庫存將會緩解。
“但不能簡單地說，依靠農民工買房解決房屋庫存”，馮奎認為三四線城市庫存的解決，還需要與提高這些城市自身的吸引力結合起來，“只有創造宜居、宜業的環境，才能有利于人口集中和積聚。只有農民工、城市間流動人口愿意進入這些城市，對城市生活有預期，對住房的真實需求才會增加”。
人口是影響房價的重要因素，目前我們把整個中國的城市大概分為幾個部分。
一線城市，一線城市就是北、上、廣、深，為什么叫一線城市呢？因為它可以吸引跨區的人口流入，比如北京吸引三北地區的人口流入，哪三北，東北，華北和西北。上海吸引華東，廣州和深圳吸引華南，因為它們都有能力吸引人口的跨區域流動，所以稱為一線城市。
二線城市是指省會城市以及一些計劃單列市，它對本省的人口有很大的吸引力，比如廈門，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更對福建人有吸引力。在山東，青島對本省人的吸引力，可能跟濟南差不多，大連的吸引力跟沈陽差不多。
其他的城市稱之為三、四線城市，它的人口能夠保持不減少，或者是停滯是常態了。
我們還是以上海作為一個樣本。從1999年到2015年，這16年間上海整個人口增加了900萬，900萬人口放到任何一個世界上都是很大的城市，差不多每年流入將近60萬人口，非常巨量的人口流入。
這種巨量的人口流入也帶來了對住房的需求。
還在期待房地產稅？2020年后再說吧
中央近期還提出“要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，究竟什么是“長效機制”？
馮奎：住房制度改革的實踐，始于上世紀80年代。在發展過程中，房地產起起伏伏，經歷了過熱、調整、再培育、再調控等階段。有些制度在這個過程中，慢慢被識別出來，但具體的制度內容還需要進一步明確。這些制度核心是住房供應制度、土地制度，配套性的還包括投融資制度、稅收制度、監管制度等等。只有這些制度不斷成熟、不斷定型，才能培育出健康的房地產市場。
曾經有位狂妄的教授射百三曾經上書萬言書反對房地產稅說::"誰出臺房地產稅，誰就是歷史罪人“。目前來看，這些制度的推出是否有時間表？
馮奎：有些制度的方向已經明確，有的制度比如房地稅等只在少數地方試點，馬上推廣的時機還沒到來，因此不可能有統一的時間表。預計主要的制度內容經過幾年探索，到2020年前后，應該會相對成熟。
目前一線城市土地已經非常緊張，這種情況下，怎樣實現合理增加土地供應？
馮奎：如果是一些城市存在真實的人口進入的需求，從而推高房價上漲，這表明這類城市的發展順應了城鎮化的規律。
中央在相關政策文件中也強調要有序放開城區人口50萬-100萬的城市落戶限制，合理放開城區人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區人口300萬～500萬的大城市落戶條件等。
對這些接收外來人口多的城市，應該通過多種方式增加建設用地面積。當然，還有其他一些辦法，比如提高住宅用地比例、盤活城市閑置和低效用地等。
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