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鄒城房產(chǎn)網(wǎng)訊

5月5日，鄒城市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布了《鄒城市城市核心商圈專項規(guī)劃編制服務(wù)采購公開招標(biāo)項目招標(biāo)公告》。招標(biāo)文件中對核心商圈的規(guī)劃編制進(jìn)行了闡述。鄒城城市核心商圈規(guī)劃應(yīng)與水綠空間、文化、體育等城市服務(wù)要素協(xié)同發(fā)展，落實國家《城市商圈建設(shè)指南》等相關(guān)要求以及鄒城十四五規(guī)劃促消費擴容提質(zhì)的戰(zhàn)略構(gòu)想，營造濃郁的消費氛圍，讓商圈成為激發(fā)城市經(jīng)濟活力的新動能，容納城市多元公共活動的“萬花筒”，增強市民的體驗感、幸福感、獲得感、歸屬感。

1.規(guī)劃范圍

本項目以業(yè)態(tài)策劃為內(nèi)核，以系統(tǒng)構(gòu)建為綱領(lǐng)，以試點提升為示范的原則，分為業(yè)態(tài)策劃、系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)設(shè)計三個層次，并劃定三個層次規(guī)劃范圍。

2.研究范圍

業(yè)態(tài)策劃應(yīng)解讀新消費時代需求，落實山東省、魯西南、濟寧、鄒城等地區(qū)商業(yè)發(fā)展邏輯和政策要求，制定差異化、高端化、特色化的發(fā)展路徑，引領(lǐng)消費新需求。

3.系統(tǒng)規(guī)劃范圍

為確保規(guī)劃與城市發(fā)展的高度融合，系統(tǒng)規(guī)劃從中心城區(qū)層面統(tǒng)籌考慮，涵蓋老城片區(qū)、兩山片區(qū)、東部片區(qū)、南部片區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、孟子湖新區(qū)和大束片區(qū)（如下圖示意），具體范圍銜接在編的鄒城市國土空間總體規(guī)劃。

鄒城市中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖

4.詳細(xì)規(guī)劃范圍

根據(jù)系統(tǒng)規(guī)劃方案，識別示范先導(dǎo)區(qū)，為核心商圈修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計范圍，重點推進(jìn)龍貴購物廣場、城中城、百貨大樓提升工程，設(shè)計面積約85公頃。具體設(shè)計范圍可在規(guī)劃編制過程中結(jié)合委托方需求進(jìn)行合理的調(diào)整。

三、工作內(nèi)容

1.業(yè)態(tài)策劃

1.1城市商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和中心城區(qū)商圈現(xiàn)狀分析系統(tǒng)了解鄒城市商業(yè)總體規(guī)模、城市消費水平、商業(yè)營運效率、重大商業(yè)項目等基本情況，對中心城區(qū)進(jìn)行詳細(xì)現(xiàn)場踏勘調(diào)研和部門訪談，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)手段，詳細(xì)了解中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展的城市環(huán)境、配套設(shè)施、人口分布、商圈體系構(gòu)成、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)規(guī)模和提升訴求等，為規(guī)劃設(shè)計工作奠定基礎(chǔ)。

1.2商業(yè)發(fā)展趨勢和周邊競合關(guān)系分析一方面，準(zhǔn)確把握國際、國內(nèi)商圈和商業(yè)發(fā)展趨勢，充分研究國家區(qū)域規(guī)劃政策和商業(yè)政策新特點，解析魯南和濟寧區(qū)域商業(yè)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)。另一方面，對鄒城中心城區(qū)商圈發(fā)展格局進(jìn)行研判分析，尤其是中心城區(qū)周邊區(qū)域商圈與中心城區(qū)的競合關(guān)系分析，明確中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢條件和約束條件，為中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展定位以及與周邊聯(lián)動發(fā)展提供支撐。

1.3中心城區(qū)商圈提升目標(biāo)及發(fā)展模式在對區(qū)域和城市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析和中心城區(qū)周邊商圈競合關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合中心城區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)條件和外部機遇，回顧相關(guān)上位規(guī)劃和專項規(guī)劃，借鑒國內(nèi)外案例優(yōu)秀經(jīng)驗，制定中心城區(qū)商圈的提升目標(biāo)，探索中心城區(qū)不同層級商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展定位和專業(yè)分工，形成行為準(zhǔn)確、分工合理、特色鮮明、適度均衡的多層級城市商圈結(jié)構(gòu)，構(gòu)建專屬鄒城中心城區(qū)的商圈發(fā)展模式。

1.4中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)體系構(gòu)建通過深入研究區(qū)域商業(yè)政策和商業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合中心城區(qū)的消費人群特色和資源特質(zhì)等要素分析，因地制宜確定不同層級商圈的重點發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)方向、延展性發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)方向和特色商業(yè)業(yè)態(tài)方向，明確不同層級商圈的輻射范圍、建設(shè)規(guī)模、空間要求、業(yè)態(tài)配置和品牌檔次等，為中心城區(qū)商圈空間規(guī)劃和后期產(chǎn)業(yè)招商提供支撐。

1.5示范先導(dǎo)區(qū)商圈提升詳細(xì)策劃現(xiàn)狀詳細(xì)調(diào)研和分析：通過現(xiàn)場調(diào)研和基礎(chǔ)資料解讀，系統(tǒng)了解示范先導(dǎo)區(qū)所在城市的區(qū)位、所處商圈的層級、周邊城市發(fā)展和建設(shè)的基礎(chǔ)、周邊人口規(guī)模和構(gòu)成、周邊商圈的競合關(guān)系、現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和形態(tài)、現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及品質(zhì)、商業(yè)業(yè)態(tài)提升訴求等，為詳細(xì)規(guī)劃工作提供基礎(chǔ)。提升目標(biāo)和定位細(xì)化：根據(jù)中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)提升規(guī)劃的成果，結(jié)合示范先導(dǎo)區(qū)商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和現(xiàn)狀情況、商業(yè)發(fā)展趨勢和相關(guān)案例借鑒，進(jìn)一步細(xì)化示范先導(dǎo)區(qū)在城市商圈體系中的目標(biāo)定位，確定其服務(wù)目標(biāo)客群及規(guī)模，明確提升目標(biāo)和重點。

業(yè)態(tài)細(xì)化和規(guī)模測算：根據(jù)示范先導(dǎo)區(qū)的目標(biāo)客群結(jié)構(gòu)、消費能力和消費升級需求，進(jìn)一步細(xì)化和明確示范先導(dǎo)區(qū)商圈輻射范圍、商業(yè)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌檔次，明確鼓勵類、限制類和禁止類商業(yè)業(yè)態(tài)，提出業(yè)態(tài)融合和商業(yè)品質(zhì)提升策略，并對其細(xì)分商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模進(jìn)行測算。

1.6資源導(dǎo)入策略及運營策略：針對中心城區(qū)不同層級商圈和示范先導(dǎo)區(qū)的提升目標(biāo)和發(fā)展定位，提出資源導(dǎo)入策略，提出目標(biāo)業(yè)態(tài)培育策略及路徑、開發(fā)運營策略、核心引爆項目策劃、政策保障機制等，以保障規(guī)劃的落地實施。

2.系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)規(guī)劃應(yīng)達(dá)到專項規(guī)劃深度，提出具體管控要求并傳導(dǎo)至控制性詳細(xì)規(guī)劃，包括以下內(nèi)容：

2.1區(qū)域背景及現(xiàn)狀分析

區(qū)域背景分析：從項目所處的魯南區(qū)域、濟寧都市區(qū)、鄒城市的區(qū)位條件、發(fā)展格局、發(fā)展趨勢、相關(guān)政策、發(fā)展要求等層面，對中心城區(qū)商圈進(jìn)行多角度分析，并從城市經(jīng)濟發(fā)展、市民消費需求、項目交通區(qū)位、城市形象提升等多方面探究片區(qū)的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。

相關(guān)規(guī)劃回顧：通過對中心城區(qū)上位規(guī)劃及相關(guān)專項規(guī)劃的收集和回顧，從發(fā)展定位、土地利用、道路交通、居住人口、商業(yè)規(guī)模等多方面了解上位規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃對中心城區(qū)商圈的發(fā)展要求。

空間資源梳理：通過現(xiàn)場踏勘和部門訪談，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析等方法，調(diào)查現(xiàn)狀土地利用、道路交通、商業(yè)布局和建設(shè)情況，多方位了解市政府、街道、社區(qū)各方主體的商圈提升訴求，通過空間發(fā)展條件綜合評估，盤活土地資源，挖掘空間潛力。

2.2案例借鑒及目標(biāo)定位

案例借鑒：深入解析國內(nèi)外商圈提升的成功案例，從商圈建設(shè)模式、發(fā)展定位、規(guī)劃策略等方面進(jìn)行研究，結(jié)合鄒城中心城區(qū)商圈業(yè)態(tài)升級、品質(zhì)提升、文化形象塑造等需求，發(fā)揮其資源稟賦優(yōu)勢，提出針對本項目的在地化經(jīng)驗借鑒。

目標(biāo)定位：基于中心城區(qū)商圈發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合我國新時代“雙循環(huán)”發(fā)展背景，新消費新業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，結(jié)合鄒城商業(yè)升級發(fā)展需求和文化品牌塑造要求，從戰(zhàn)略層面明確鄒城中心城區(qū)商圈提升的發(fā)展定位和目標(biāo)愿景。

2.3發(fā)展策略及空間結(jié)構(gòu)發(fā)展策略：在發(fā)展定位和目標(biāo)愿景的指引下，結(jié)合國內(nèi)外成功案例經(jīng)驗借鑒，在落實業(yè)態(tài)策略的商業(yè)建設(shè)總量控制和商業(yè)業(yè)態(tài)體系的基礎(chǔ)上，提出適合鄒城中心城區(qū)的商圈空間提升策略，包括商業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略、慢行交通體系提升策略、地下空間優(yōu)化利用策略、戶外廣告和標(biāo)識系統(tǒng)美化策略等。

空間結(jié)構(gòu)：將中心城區(qū)商圈提升策略落實到空間上，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與周邊其它城市功能區(qū)的關(guān)系，優(yōu)化商圈層級結(jié)構(gòu)和商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建具有前瞻性和發(fā)展彈性的空間框架和功能布局。

2.4空間體系規(guī)劃

根據(jù)鄒城中心城區(qū)的實際情況、空間資源和發(fā)展需求，以總量控制、優(yōu)化存量、創(chuàng)新引領(lǐng)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)為規(guī)劃原則，以保障重大項目、亮點項目和民生項目為重點，進(jìn)一步優(yōu)化建設(shè)用地的空間布局方案，提高用地效率并留足土地使用的彈性，為后續(xù)土地開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。

商業(yè)空間與重點項目布局：結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃策劃的成果，結(jié)合不同片區(qū)的潛力和功能適應(yīng)性，明確鄒城中心城區(qū)內(nèi)的核心商圈和社區(qū)商圈的空間分布、占地面積和提升方式，突出步行街、特色商業(yè)街、歷史文化商業(yè)街區(qū)等重大項目布局和特色亮點打造。

商圈交通提升規(guī)劃：結(jié)合中心城區(qū)更新改造和商業(yè)空間布局規(guī)劃，提出公共交通優(yōu)化規(guī)劃，推動各類公共交通站點與商業(yè)設(shè)施結(jié)合設(shè)置；提出慢行體系提升規(guī)劃，為商業(yè)休閑活動提供更安全暢通的慢行環(huán)境；提出商圈停車設(shè)施布局優(yōu)化規(guī)劃，通過開發(fā)地下停車場、立體停車場，推廣智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)等，提升商圈的交通效率。

商圈城市風(fēng)貌提升規(guī)劃：鄒城中心城區(qū)商圈建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)城市文化特色，通過商圈建筑立面、材料、色彩，人行道鋪裝、街道戶外廣告等城市風(fēng)貌構(gòu)成要素提出引導(dǎo)要求，確保商圈整體風(fēng)貌與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。

商圈公共設(shè)施布局規(guī)劃：堅持“緊湊型”規(guī)劃理念，緊湊布局商業(yè)設(shè)施、公共空間與設(shè)施，建設(shè)舒適休閑的室內(nèi)空間和商業(yè)街等公共空間，合理設(shè)置休憩設(shè)施、標(biāo)志設(shè)施、無障礙設(shè)施、人文景觀設(shè)施等，優(yōu)化商業(yè)空間環(huán)境，提升商業(yè)形象。

智慧商圈建設(shè)規(guī)劃：劃定智慧商圈建設(shè)試點示范區(qū)，加強移動互聯(lián)網(wǎng)、無線網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)大數(shù)據(jù)、人工智能、虛擬現(xiàn)實等新技術(shù)應(yīng)用。推動商圈數(shù)字化改造，豐富智能化場景應(yīng)用。

2.5建設(shè)行動計劃開發(fā)時序安排：與商業(yè)資源導(dǎo)入進(jìn)度相銜接，提出分期發(fā)展安排，合理安排建設(shè)項目的開發(fā)時序，協(xié)調(diào)與銜接近期建設(shè)與遠(yuǎn)期建設(shè)的關(guān)系。實施保障機制：為滿足規(guī)劃目標(biāo)落實、開發(fā)實施要求，對現(xiàn)有的綜合開發(fā)、土地、規(guī)劃、監(jiān)管等政策進(jìn)行全面梳理，提出適合本片區(qū)的政策和制度創(chuàng)新及保障建議。

3.詳細(xì)設(shè)計示范先導(dǎo)區(qū)的設(shè)計應(yīng)達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度，工作內(nèi)容按照修規(guī)要求并包括以下方面：

3.1范圍劃定基于現(xiàn)狀建設(shè)條件分析以及未來更新的可能性，結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)落地需求，劃定示范先導(dǎo)區(qū)范圍。

3.2目標(biāo)愿景借鑒國內(nèi)外商圈振興的建設(shè)經(jīng)驗，總結(jié)其背后成功的發(fā)展模式及建設(shè)要點，圍繞商圈示范先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展方向、空間訴求和運營邏輯，提出適宜的發(fā)展路徑和目標(biāo)愿景。

3.3功能布局基于商業(yè)業(yè)態(tài)策劃，明確各功能板塊布局與主題項目落位。順應(yīng)鄒城總體發(fā)展格局，結(jié)合現(xiàn)狀空間潛力梳理，調(diào)整與優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的空間框架。

3.4建設(shè)容量明確各類用地的布局與用地性質(zhì)。基于整體空間秩序和合理空間關(guān)系，確定總體及各地塊的開發(fā)建設(shè)容量。

3.5更新方式借鑒參考國內(nèi)先進(jìn)城市更新實踐和經(jīng)驗，針對不同的更新地塊，制定綜合整治、功能改變、拆除重建等不同的更新方式。并以此為基礎(chǔ)，對相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃提出調(diào)整建議。

3.6空間形態(tài)從城市顏值和人的消費體驗感知出發(fā)，綜合考慮空間秩序合理性，推敲建筑群組的融合關(guān)系，對視線廊道、節(jié)點地標(biāo)、活力場所、建筑高度、強度分區(qū)等進(jìn)行整體設(shè)計安排，為用地的規(guī)劃強度、高度等指標(biāo)設(shè)定提供論證支撐。

3.7公共服務(wù)設(shè)施以高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)為原則，合理布局公共服務(wù)設(shè)施。明確不同類型設(shè)施的類別、等級、規(guī)模和位置，滿足各類人群的服務(wù)需求。

3.8道路交通規(guī)劃合理確定道路斷面與紅線，完善地塊內(nèi)部的微循環(huán)道路系統(tǒng)，合理配置停車設(shè)施，營造便捷、舒適、安全的人車出行體驗。

3.9環(huán)境設(shè)施對景觀小品、城市家具、標(biāo)識系統(tǒng)等環(huán)境景觀設(shè)施的主題、風(fēng)格、材質(zhì)等，提出引導(dǎo)要求。

3.10設(shè)計導(dǎo)控根據(jù)鄒城市規(guī)劃管理流程和項目落地的實際情況，將城市設(shè)計方案轉(zhuǎn)化為設(shè)計導(dǎo)控指引，用于后期開發(fā)建設(shè)，保障設(shè)計意圖的完整落地。

四、設(shè)計深度符合國土空間規(guī)劃、現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等規(guī)劃編制政策及技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，系統(tǒng)規(guī)劃達(dá)到專項規(guī)劃深度，核心區(qū)詳細(xì)設(shè)計達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度。

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